Souvent confondu avec la promesse de vente dont les obligations sont exclusivement à la charge du vendeur, le compromis de vente est, quant à lui, un contrat synallagmatique, c’est-à-dire qu’il engage les deux parties, le vendeur et l’acheteur. Cette distinction étant posée, comment définit-on un compromis de vente et quelles sont ses caractéristiques ?
Définition
Le compromis de vente est un contrat préliminaire qui engage les deux parties :
- le vendeur qui cède son bien à un prix convenu
- l’acheteur qui s’engage à l’acquérir aux conditions fixées
La signature du compromis s’accompagne du versement par l’acquéreur d’une somme comprise entre 5 % et 10 % du prix de vente. Cette somme, conservée sur un compte séquestre, sera déduite du montant de l’achat : c’est le dépôt de garantie.
À noter : en dépit du caractère préparatoire du compromis de vente, ce dernier n’en reste pas moins un réel engagement pour chacune des parties. Juridiquement, le compromis vaut donc vente. Par conséquent, si la vente n’est pas réalisée, des dommages et intérêts peuvent être versés.
Les conditions suspensives
Des conditions suspensives peuvent être intégrées au compromis. Celles-ci permettent de rendre caduque l’avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive. Il peut s’agir :
• d’un refus de prêt de la part de la banque de l’acquéreur,
• de l’exercice du droit de préemption par la commune,
• de la découverte d’une servitude d’urbanisme,
• d’une « clause de dédit », permettant au vendeur et/ou à l’acquéreur de renoncer sans motif à la vente en laissant à l’autre partie une somme convenue à l’avance.
Le délai de rétractation pour l’acquéreur
L’acquéreur d’un logement qui signe un compromis de vente dispose d’un délai incompressible de dix jours pour revenir sur son engagement. Il en fera part au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Peu importe le motif, les sommes versées lui seront intégralement restituées dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.
Les annexes au compromis de vente
Le vendeur est tenu d’ajouter plusieurs diagnostics techniques au compromis de vente et, il doit veiller à en respecter les délais de validité. Ces diagnostics sont les suivants :
- Amiante
- Plomb
- Termites
- Risques naturels et technologiques
- Performance énergétique (DPE)
- Assainissement non collectif
- Installation intérieure de gaz et d’électricité de plus de 15 ans
Par ailleurs, selon l’article 54 de la loi Alur du 24 mars 2014, il est obligatoire d’ajouter les documents relatifs à la gestion de l’immeuble et à la situation financière de la copropriété.
À noter : lorsque vous achetez un bien immobilier neuf sur plan, dans le cadre de la Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA), vous ne signez pas un compromis de vente mais un contrat de réservation. Cet avant-contrat engage le promoteur à réserver le logement à l’acquéreur. Ce dernier verse un dépôt de garantie (jusqu’à 5 % du prix d’achat du bien immobilier en VEFA). L’acquéreur dispose du même délai de rétractation, aux mêmes conditions.
Consultez notre article pour tout savoir sur la vente en VEFA
Pour d’autres conseils et informations, inscrivez-vous à la newsletter ci-dessous.
Sources :
