Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique constituée, à minima de deux personnes. Il existe plusieurs formes de SCI : familiale, de location, d’attribution ou encore de construction-vente. Créer dans le but d’assurer la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers, elle permet de faciliter la gestion patrimoniale et protège le patrimoine des associés. En sus des avantages fiscaux et de l’absence d’un capital social minimum, elle a pour avantage de faciliter la sortie de l’investissement immobilier en cas de besoin et de simplifier la cession de parts sociales.
Un projet immobilier à plusieurs ?
Si vous êtes minimum deux personnes, vous serez en mesure de créer une SCI afin de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Cette gestion collective vous permettra de devenir associé de la SCI, et de recevoir des parts, de manière proportionnelle à votre apport.
Créer une SCI peut avoir un intérêt si vous souhaitez :
- – acheter un ou plusieurs biens immobiliers,
- – anticiper une démarche de succession pour préparer la répartition d’un bien immobilier,
- – devenir propriétaire d’un terrain pour y faire construire,
- – gérer un bien en location et organiser la répartition des revenus qui en découlent.
Les différentes formes de SCI
La SCI familiale sera adaptée à votre projet si vous souhaitez acquérir un bien avec plusieurs membres de votre famille. Un lien de parenté entre les associés est nécessaire.
La SCI de location, est la forme la plus répandue, car elle permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier et d’en assurer la gestion pour le mettre en location.
La SCI d’attribution facilite l’acquisition d’un immeuble. En effet, celui-ci sera divisé en plusieurs biens immobiliers qui seront par la suite répartis entre les associés de la SCI en fonction de leurs parts.
La SCI de construction-vente (SCCV) est dédiée à l’acquisition d’un terrain en vue d’y construire un bien immobilier à revendre immédiatement. Attention, cette dernière forme est soumise à des règles particulières afin que son objet ne soit pas considéré comme commercial.
Les avantages d’une SCI
Une flexibilité accrue dans la gestion des biens immobiliers
L’un des principaux avantages d’une SCI est la flexibilité qu’elle offre dans la gestion de la société. Les membres de la SCI peuvent décider de la façon dont ils veulent gérer la société, de la répartition des bénéfices, des décisions concernant l’achat ou la vente de biens immobiliers, etc. La SCI est également très souple en termes de répartition des parts sociales entre les membres de la société. Cette flexibilité permet aux membres de la SCI de s’adapter facilement aux changements de situation. En cas de départ d’un associé par exemple, la vente du bien immobilier n’est pas nécessaire : il suffit de lui faire céder ses parts sociales aux autres associés ou à un tiers.
Une responsabilité limitée
Une autre caractéristique importante d’une SCI est que la responsabilité des membres de la société est limitée à leur investissement dans la société. Cela signifie que si la société rencontre des difficultés financières ou juridiques, les membres ne sont responsables que jusqu’à concurrence de leur investissement. Cela offre une protection importante aux investisseurs immobiliers, car cela signifie que leurs biens personnels ne seront pas affectés en cas de problèmes de la société. En outre, les associés de la SCI déterminent librement le montant du capital, il n’y a pas de minimum ni de maximum : l’investissement de départ peut ainsi être fixé en fonction des capacités de chaque associé de la SCI.
Des avantages fiscaux
Par défaut, une SCI est dite « transparente », car elle est assujettie à l’impôt sur le revenu de ses associés. La SCI ne déclare pas de bénéfices et n’a pas d’impôt à payer : ce sont les associés qui seront imposés directement sur les bénéfices que la SCI réalise. Il est également possible de déduire certaines dépenses (frais de gestion, taxes foncières, travaux…) en fonction du choix du régime fiscal. Généralement, cette option permet aux membres de la SCI de bénéficier d’un taux d’imposition plus avantageux que s’ils avaient investi individuellement dans un bien immobilier.
Les associés de la SCI ont également la possibilité de la soumettre à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, elle est dite « opaque » fiscalement. En effet, il faut dans un premier temps calculer les bénéfices imposables de la SCI, puis, si les associés décident de distribuer les bénéfices sous forme de dividendes, ils devront alors les déclarer sur leur revenu. Il s’agit alors d’une double imposition : celle de la SCI, puis celle des associés.
Une meilleure gestion de patrimoine
La SCI peut également offrir une meilleure gestion de patrimoine aux investisseurs immobiliers. En effet, en regroupant plusieurs biens immobiliers au sein d’une seule société, les membres de la SCI peuvent bénéficier d’une gestion plus efficace de leur patrimoine. La SCI permet également une transmission plus facile de la propriété des biens immobiliers, ce qui peut être particulièrement intéressant en cas de succession.
La SCI offre de nombreux avantages aux investisseurs immobiliers, notamment une grande flexibilité de gestion, une responsabilité limitée, des avantages fiscaux et une meilleure gestion de patrimoine. Bien entendu, il est important de prendre en compte les spécificités de chaque situation et de se faire conseiller par un professionnel avant de prendre une décision d’investissement.
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Sources : Legal Place, Le Coin des Entrepreneurs, Agence Juridique
