Propriétaires-bailleurs et locataires sont tenus de maintenir le logement en état, mais quelles sont leurs obligations respectives en matière de travaux d’entretien et de réparations ?
Obligations du propriétaire
Au préalable, pour répondre aux critères légaux de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002, le logement doit être doté d’éléments le rendant conforme à sa destination. De plus, depuis le 1er janvier 2018, il doit également répondre à des critères de performance énergétique (étanchéité à l’air suffisante et aération correcte).
A la signature du contrat de location le logement doit être délivré en bon état d’usage et de réparation, de même les équipements mentionnés au contrat doivent-être en bon état de fonctionnement.
Pendant le bail, le bailleur doit maintenir le logement en bon état d’usage et d’entretien : réparation urgente des équipements relevant de sa responsabilité, travaux nécessaires dans les parties communes, entretien des éléments indispensables à la jouissance du logement (isolation, volets, robinetterie,…).
À retenir, le bailleur est tenu d’assurer l’ensemble des réparations (autres que locatives) tels que gros travaux, entretien et interventions occasionnées par la vétusté du logement ou de ses équipements.
Obligations du locataire
Le décret du 26 août 1987 fixe les travaux obligatoires à la charge du locataire, il s’agit l’ensemble des réparations locatives, de l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat ainsi que les petites réparations, et ce afin d’éviter la dégradation lente des lieux (sauf détérioration par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure).
Voici quelques exemples de réparations ou d’entretien courant à la charge du locataire :
- Les parties extérieures, quand le locataire en à l’usage exclusif comme un jardin privatif : entretien de la pelouse, taille des haies et arbres…
- Les ouvertures intérieures et extérieures : graissage des serrures et huisseries, entretien et menues réparations des portes, fenêtres, vitres…
- Les parties intérieures : maintien en état de propreté du logement, petits travaux de peinture et papiers peints, entretien des revêtements de sol…
- Les installations de plomberie : réfection de joints, remplacement des flexibles de douche, dégorgement canalisations d’eau…
- Les équipements d’installation électrique : remplacement des ampoules, interrupteurs, prises de courant…
- Et tout autre équipement mentionné dans le bail : entretien courant et petites réparations des appareils électroménagers (hotte de cuisine…), ramonage des conduits de fumée et de gaz, entretien chaudière…
Cette liste est indicative et non limitative, d’autres réparations non énumérées peuvent être à la charge du locataire, se référer au décret du 26 août 1987 et à la liste des réparations locatives.
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Il existe également une grille de vétusté, qui peut être annexée au bail (non obligatoire), permettant ainsi de limiter les litiges (décret du 30 mars 2016). Cette grille définit pour les principaux équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.
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A noter, depuis le 24 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi ALUR du, le propriétaire-bailleur d’un logement meublé à usage de résidence principale à les mêmes obligations que celui d’un logement vide, à quelques éléments près et notamment son équipement mobilier.
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